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行業利潤率將震盪下行

 今年上半年以來,一向以穩健著稱的龍湖連續出手拿地,分別在廈門、重慶、北京等地獲得多宗優質地塊。9月以來,龍湖先後通過配股和發行票據的方式在資本市場募集資金。近日,龍湖集團執行董事、首席市場官秦力洪在接受中國證券報記者獨家專訪時表示,龍湖可以用較低的成本進行融資,是企業財務穩健、信用評級較高的體現,龍湖今後將繼續堅持高周轉的建設開發節奏。他同時認為,未來整個房地產行業的利潤率會震盪下行,適度的行業整合在所難免。

  當前是融資好時機

  中國證券報:從今年的中報和三季度銷售數據看,當前龍湖的現金流非常充裕,為什麼要在9月、10月融資?

  秦力洪:需不需要錢是一回事,能不能借到錢是另外一回事。資本市場的遊戲規則是,越是不需要的人越有資格借到錢,當你真正需要的時候,就沒人借給你了,或者以一個天價的利息水準出借。相對來說,龍湖正處在一個既可以借到錢,成本又比較低的有利時機。

  另外,我們判斷今年有一個拿地的窗口期,龍湖今年獲取的土地也會陸續投入開發,而且是以一個高周轉的節奏來運作。同時,我們將尋求一些新的區域戰略佈局。因此,這些融資動作有基於發展的考慮。

  中國證券報:龍湖10月發行的4億美元票據,利率僅為6.875%,這是一個讓業界豔羨的低水準。在外部市場整體看空國內房地產業的情況下,是怎麼做到的?

  秦力洪:信用評級越高,資本市場可以接受的利率就越低,但風險也越低,反之亦然。資本市場投資者尋求的是風險和價格之間的平衡。龍湖的財務穩健、信用評級比較高,所以能夠以低利率完成融資。我認為這背後是品牌的體現。在資本市場,品牌就是別人對你未來穩定性的展望,對你持續發展的展望,這種展望最終體現在融資額和利差上面。當然,也有不少地產企業能夠以更低的利率獲得融資。

  堅持高周轉開發節奏

  中國證券報:9月、10月以來,熱點城市的地價上升得比較明顯,無疑提高了企業的開發成本。在拿地的時機上,龍湖通常怎麼判斷?

  秦力洪:今年龍湖集中拿地的二季度和三季度前期,我們判斷可能是市場低點的尾聲,這個時候開發商現金流仍然相對有限,土地市場的競爭未全面展開。所以我們選擇在這個時點切入。

  中國證券報:龍湖通過哪些指標來判斷市場時機?

  秦力洪:它不是單一的指標,而是由價格、成交量、市場競爭水準等因素構成的一個綜合模型。在這個模型中,還包括決定未來供需水準的前期開發量和土地購置量,還有宏觀經濟層面的景氣程度和貨幣指標。我們會綜合這些因素,畫一條類似於房地產景氣指數的曲線,並作為企業行為的參考。當然,每個企業都有自己的判斷模型,龍湖也有不少需要學習的地方。

  中國證券報:在市場低點時,企業可能沒有那麼多的錢去買地和投資。這樣一來,在下一個市場高點,也沒有足夠的房子可以銷售。

  秦力洪:這背後是一個資金運作的技術。我們在上一個週期運轉得比較順暢,再加上有充沛的融資保駕護航,才有近期的投資動作。具體到公司運作來看,就是通過對ROE指標的分解,來平衡各項因素,避免幾個指標出現比較大的差距,從而保持財務的穩健。

  中國證券報:龍湖的財務指標向好,很大程度上得益於高周轉。最近這兩年,單個專案的開發週期大致在8個月左右,這種快節奏除了能帶來較好的現金流,還會給企業運作帶來很大的壓力,未來會繼續保持這種開發節奏嗎?

  秦力洪:從現在的市場形態和制度設計來看,慢周轉會帶來很大的效率損失,資金成本的支付也是很不划算的,所以我們會一直堅持高周轉。

  高周轉要求企業具備很好的開發能力,要有足夠的土地和資金。我們的戰略是,第一,保證高周轉不會變成空轉,幾千萬平方米房子賣掉了,卻沒有利潤,這種情況要避免,也就是說資金要合理利用,讓公司的高周轉可以做大。另外,通過高周轉獲得的資金,除了一部分用於下一步的投資行為,還要保證一定的比例用於投資固定資產的建設開發,以此保持一個健康的周轉節奏。

  行業利潤率或震盪下行

  中國證券報:經過這兩輪的市場調整,房地產行業的土地成本和融資成本都在上升,另外人力成本也在一直上漲。高成本可能會變成一個常態,這會不會壓縮房企利潤率?

  秦力洪:會。這幾年來,房地產行業的利潤率都在下行。但由於房地產是資金密集行業,哪怕下降兩三個點,也是很大的數目。現在整個行業的趨勢,就是利潤率可能會繼續震盪下行。這不是壞事,它可以洗洗牌,把一些經營不善的公司淘汰出去,使行業有適當的集中度。

  另一個好處就是企業的戰略能力、管理能力、創新能力得以凸顯。過去這個行業的機會性投資會多一些,誰膽子大、有點資源就能賺錢了。以後這樣的事情至少不會大量出現,這能夠提高整個行業的經營水準。

  中國證券報:對房地產行業來講,是不是也意味著未來這種爆發式增長的階段不會再出現?

  秦力洪:我覺得至少最近來看,好像是沒有什麼機會爆發式增長,大家都要穩定經營。

  如果政策預期不變的話,明年會是價穩量升的狀態,開發商去庫存壓力還是存在的。但由於土地供應的不連續性,在未來的某一個階段,市場可能會出現短期供應短缺,但這個短缺不會影響長期的市場穩定。
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